租金回报率计算
把房价、租金、空置和持有成本放在一起，算出毛回报、净回报、回本年数和每月的真实现金流。
毛回报率
2.52%
净回报率
2.08%
含税费总投入
2,060,000 元
年净租金
42,929 元
回本年数
48.0 年
每月现金流
3,577 元
| 年租金（满租） | 50,400 元 |
|---|---|
| 扣空置后租金 | 48,329 元 |
| 每年房贷 | 0 元 |
怎么算的
毛回报 = 月租 × 12 ÷ 房价；有效租金先按空置天数打折：年租 × (1 − 空置天数 ÷ 365)。净租金再减物业、维修和其他年支出，除以 房价 × (1 + 买入税费) 得到净回报。
每月现金流 = 年净租金 ÷ 12 − 月供。月供填 0 就是全款买房的视角；填了月供，现金流可能变负，这时要判断是拿租金养贷，还是每月自己贴钱。
常见问题
毛回报和净回报差在哪？
毛回报只用年租金除以房价，适合快速横向比较不同城市和小区；净回报扣掉空置、物业、维修、保险和税费，再除以含税费的总投入，才是真正落到口袋里的收益率。两个数一起看。
空置天数一般填多少？
长租正常情况下每年 10-30 天比较常见，换租客、翻新、淡季都会空。旅游城市或短租的波动更大，可以按 60-90 天估。空置是最容易被低估的成本，宁可填保守一点。
回本年数为什么和 1÷回报率对不上？
因为净回报的分母是含税费的总投入，回本年数也是用总投入除以净租金，两者口径一致；而毛回报的分母只有房价。如果发现对不上，先检查是不是把月供也算进了持有成本。
月供要不要算进成本？
算现金流时要算，算回报率时不要。月供里的本金部分变成了你的房产权益，不是费用；只有利息才是成本。把整笔月供当成本会把回报率算低，把月供完全忽略又会高估现金流。
租金收入要交税吗？
个人出租住房涉及增值税、房产税、个人所得税等，各地有综合征收率和减免政策。这里没有扣税，实际到手会更低；长期出租建议咨询当地税务或代征点。
多少回报率算值得买？
没有统一答案。净回报能覆盖房贷利率，现金流就比较健康；低于无风险利率时，收益主要押在房价上涨上。把回报率和自己的资金成本、对房价的判断放在一起看才有意义。