租房还是买房
把首付、月供、租金和投资收益率放进同一张现金流表，逐年比较两边的净资产，而不是只比月供和房租。
第 10 年时，租房并把差额拿去投资的净资产比买房多 527,138 元。
净资产走势
绿线是买房的净资产（房价 − 卖出成本 − 剩余贷款），橙线是租房把首付和差额拿去投资的净值。纵轴以万元计。
逐年明细
| 年份 | 房价 | 剩余贷款 | 买方净资产 | 年租金 | 租房投资净值 | 差额 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 306 万 | 206 万 | 90.8 万 | 60,000 | 110.6 万 | -19.8 万 |
| 2 | 312.1 万 | 201.9 万 | 100.8 万 | 61,800 | 124 万 | -23.1 万 |
| 3 | 318.4 万 | 197.7 万 | 111.1 万 | 63,654 | 137.7 万 | -26.6 万 |
| 4 | 324.7 万 | 193.3 万 | 121.7 万 | 65,564 | 151.8 万 | -30.1 万 |
| 5 | 331.2 万 | 188.7 万 | 132.6 万 | 67,531 | 166.3 万 | -33.7 万 |
| 6 | 337.8 万 | 183.9 万 | 143.8 万 | 69,556 | 181.1 万 | -37.3 万 |
| 7 | 344.6 万 | 179 万 | 155.2 万 | 71,643 | 196.3 万 | -41.1 万 |
| 8 | 351.5 万 | 173.9 万 | 167 万 | 73,792 | 211.9 万 | -44.9 万 |
| 9 | 358.5 万 | 168.7 万 | 179.1 万 | 76,006 | 227.9 万 | -48.8 万 |
| 10 | 365.7 万 | 163.2 万 | 191.6 万 | 78,286 | 244.3 万 | -52.7 万 |
假设与限制
- 贷款 30 年，只比较前 10 年，卖出时还有剩余本金要一次还清，已从买方净资产里扣掉。
- 首付和每年的差额按同一个年化收益复利计算，实际投资会有波动和税费，收益不保证。
- 模型没有算房产税、租金收入个税、装修和搬家成本，也没有给“自己的房子”附加主观价值。
怎么算的
月供按等额本息：月供 = 本金 × 月利率 ÷ (1 − (1 + 月利率)^-期数)。每年逐月摊销，记录剩余本金和当年利息，卖出时用房价减去剩余贷款再扣交易税费，得到买方净资产。
租房一边的起点是首付加买入税费，这笔钱没有拿去买房子，而是留在手里投资。每年比较「月供 + 物业费 + 维修」和「年租金」，多出来的部分由一方补给另一方，再按投资收益率复利。两边的生活支出都只算到住房上，吃饭通勤不计。
常见问题
这个模型最关键的假设是什么？
两个：房价涨幅和投资收益率。把这两个数改成相反的大小，结论往往会翻转。所以不要只看一次结果，至少按乐观、中性、悲观各跑一遍，看结论在什么范围内成立。
首付的机会成本算进去了吗？
算了。租房一边把首付和买入税费作为初始投资，之后每年把「买房支出减租金」的差额也拿去投资（或从投资里扣）。这部分复利是长期对比里最容易被忽略的一块。
为什么月供不变，但剩余贷款每年减少得不一样？
等额本息每月还款额固定，但前期利息占比高、本金还得慢，后期反过来。模型按每年 12 期逐月摊销，所以前几年的剩余本金下降得比想象中慢。
要不要把自住的舒适度折成钱？
模型只比净资产，没给「自己的房子」附加价值。稳定居住、能按自己想法装修、不用担心房东涨租，这些对很多人是真实的收益，但没法统一折价，需要自己判断。
持有年限为什么影响这么大？
买房前期有税费和中介费，摊到短年限上很重；贷款利息也是前几年最多。持有时间越长，交易成本被摊薄，房价涨幅和租金节省才有时间发挥作用。
结果能直接拿去决策吗？
只能当参考。真实决策还要考虑工作稳定性、城市人口流入、限购限贷、家庭计划这些模型之外的因素。把它当作「看清假设」的工具，而不是预测房价的水晶球。