提前还贷还是投资计算

手里有十万闲钱，提前还房贷还是拿去做投资？把省下的利息和可能的收益放在同一张表上比。

剩余本金（元）房贷年利率（%）剩余年限（年）计划提前还款（元）投资年化（%）

结果

投资更划算 72,238 元

原月供4,680.89 元

不提前还的总利息323,414 元

提前还后总利息230,323 元

省下的利息93,091 元

投资 20 年收益165,330 元

差额+72,238 元

打平所需年化3.34%

少还的期数41 个月

投资年化高于 3.34% 时，投资才比提前还款更划算（未计税费和违约金）。注意投资收益并不确定，实际到手可能低于这个假设。

使用说明

提前还款省下的利息，是用「原还款计划的总利息」减去「还掉一笔本金、月供不变后的总利息」。因为月供不变，还款期数会缩短。

投资一边假设这笔钱一次性投入、按年化复利增长同样的年限。两边用同一笔本金、同一段时间，才具有可比性。

打平年化就是提前还款的等效收益率。房贷 3.6%、打平年化约 3.6% 时，投资要稳定跑赢 3.6% 才值得承担波动和税费。

实际决策还要看流动性。提前还进去的钱拿不出来，遇到急事只能用高息借款；保留现金、投资流动性好的资产，本身有价值。

不要用「投资收益率 − 房贷利率」简单相减。还款是逐月摊还的，本金在持续减少，实际占用的资金不是整整二十年。

也不要把省下的月供忽略掉。提前还款后月供不变、期数缩短，省下的月供还可以继续投资，这部分没有计入本工具。

按等额本息模拟两份还款表：一份原样还，一份立刻还掉一笔本金但月供不变。两份的总利息之差，就是提前还款省下的钱。

按一次性投入、年化复利计算。实际收益有波动和税费，长期用 5% 到 7% 做中性假设，别拿牛市年份的收益当常态。

少付的利息等于无风险、免税的确定回报。投资收益不确定，还要交税。风险偏好低、房贷利率高时，提前还款更划算。

本工具按等额本息模拟。等额本金前期利息占比高，提前还款省下的利息通常更多，结论方向一般一致，但具体数值会有差异。

部分银行对未满一年的贷款收违约金，或限制每年还款次数和金额。先看合同，违约金要计入成本再比较。